Le droit au renouvellement en matière de sous location commerciale

2. Le sous-locataire dispose d’un droit propre au renouvellement de son bail

L’article L.14532 du code de commerce prévoit expressément que « le sous locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire ».


Aux termes de cet article, le sous-locataire doit exercer ses droits à l’égard du locataire principal. Il n’y a donc pas de rapport direct entre le sous-locataire et le propriétaire. Tant que le locataire principal est titré, soit que son bail principal est en cours, soit qu’il a obtenu le renouvellement, le sous-locataire doit s’adresser à ce dernier notamment s’il entend demander le renouvellement du sous bail.

A cet égard, le même article précise que « le Bailleur est appelé à concourir à l’acte comme il est prévu à l’article L.14531».

Le sous-locataire se voit donc conférer un droit au renouvellement de son bail. Toutefois, l’opposabilité de son droit au bailleur est subordonnée à l’agrément express ou tacite de ce dernier. A défaut, le renouvellement est inopposable au bailleur et le sous-locataire n’acquiert aucun droit à la propriété commerciale.

En l’espèce, le bailleur déclarait que l’acte de renouvellement ne lui était pas opposable dès lors qu’il n’avait pas été appelé à concourir à l’acte et que l’acte de renouvellement ne lui avait pas été notifié.

La Cour d’appel avait estimé, de manière pour le moins critiquable que, dès lors que le bailleur avait participé à l’acte de cession portant cession du droit au bail et que l’acte de renouvellement ne constituait qu’une prolongation du contrat initial, le bailleur avait eu connaissance de la sous-location.

La tentative des juges du fond de vouloir sauver la propriété commerciale du sous-locataire cessionnaire en lui allouant une indemnité d’éviction est louable. Toutefois, le raisonnement retenu ne pouvait valablement prospérer dès lors qu’en l’absence d’agrément du bailleur à l’acte de renouvellement, le renouvellement lui était inopposable, et le sous locataire ne pouvait solliciter le versement d’une indemnité d’éviction.

Néanmoins, devant la Cour d’appel de renvoi, le sous-locataire pourra tenter d’établir que, par un acte clair et non équivoque, le bailleur a tacitement agréé au renouvellement du bail du sous-locataire, et ainsi opposer au bailleur sa propriété commerciale.