Le droit au renouvellement en matière de sous location commerciale

3. Le droit direct du sous-locataire à l’égard du propriétaire bailleur

Il est des hypothèses, comme en l’espèce, où le sous-locataire peut opposer sa propre propriété commerciale au bailleur. Cette possibilité est expressément prévue à l’article L.14532 alinéa 2 du code de commerce en ce qu’il dispose :



« A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ».

Le droit direct du sous-locataire à l’égard du propriétaire bailleur ne naîtra que si trois conditions sont réunies. Tout d’abord, la sous-location doit être régulière et le bailleur doit avoir été appelé à concourir tant à l’acte de sous-location qu’à son renouvellement. Ensuite, le bail principal doit avoir disparu. Enfin, si la sous-location est partielle, les locaux ne doivent pas être indivisibles matériellement ou dans la commune intention des parties.

En l’espèce, le sous-locataire a cherché à exercer son droit direct à l’égard du propriétaire bailleur puisque le bail principal avait disparu par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire. Le sous-locataire a donc sollicité le renouvellement de son bail. Face au refus du propriétaire, il a alors demandé le versement d’une indemnité d’éviction.

Le sous-locataire a donc tenté d’opposer sa propriété commerciale au bailleur afin d’obtenir le renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction (Cass. civ.3ème, 14 juin 2006, Administrer aout-sept. 2006, p. 40).

En l’espèce, la première condition faisait défaut : le bailleur n’ayant pas été appelé à l’acte de renouvellement, le sous-locataire ne disposait pas de droit direct à l’égard du propriétaire bailleur.

La solution peut sembler sévère. Pour autant, elle est conforme aux dispositions légales et aux règles d’opposabilité : le sous-locataire n’est pas fondé à revendiquer la propriété commerciale directement auprès du propriétaire bailleur si ce dernier n’a pas agréé expressément ou tacitement à la sous-location ou à son renouvellement.

Finalement, toutes les tentatives pour conférer un statut au sous-locataire, afin de le protéger et préserver sa propriété commerciale, ne sauraient retirer à la sous-location son caractère précaire, dépendant du bail principal et des décisions du locataire principal. Il reste en effet des hypothèses où le locataire principal pourra renoncer à son propre bail en exerçant son droit d’option c’est-à-dire en refusant le renouvellement, et si les locaux sont indivisibles, le sous-locataire perdra tous ses droits, sans recours contre le locataire principal.

En outre, en pratique, les baux prévoient souvent que les locaux sont indivisibles dans la commune intention des parties. Cette clause de style qui n’est la plupart du temps que totalement artificielle, permet ainsi de faire échec au droit direct du sous-locataire à revendiquer sa propriété commerciale.

Reste qu’en l’espèce, la situation du sous-locataire aurait pu être toute autre si ce dernier n’avait pas été aussi négligeant lors du renouvellement de son bail.

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Katy BONIXE
Avocat au Barreau de Paris