Le droit au renouvellement en matière de sous location commerciale

Aussi, afin d’appréhender une pratique répandue et pour conférer une certaine protection au sous-locataire, le statut des baux commerciaux réglemente la sous-location aux articles L.14531 et L.14532 du code de commerce, non sans poser comme principe que la sous location partielle ou totale est interdite, sauf stipulation contraire du bail.

En cas de sous-location autorisée, le sous-locataire tiendra certes ses droits du locataire principal et le sort du contrat de sous-location suivra généralement celui du bail principal. Toutefois, l’article L.14532 précité reconnait un droit propre du sous-locataire à revendiquer la propriété commerciale, et dans certaines hypothèses, un droit direct du sous-locataire à l’égard du bailleur.

Les faits qui ont donné lieu à l’arrêt du 28 octobre 2009 constituent une parfaite illustration des droits et des difficultés attachés au statut du sous-locataire. En l’espèce, un bail commercial avait été conclu pour une durée de 53 ans. Aux termes de ce bail, la sous-location était autorisée, sous réserve de la notification au bailleur des actes de sous-location, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée afin d’en assurer l’opposabilité. Une sous-location a été conclue. Le 19 avril 1994, le sous-locataire a cédé son fonds de commerce incluant le droit au bail, avec le concours du bailleur. Par acte du 7 avril 1999, le contrat de sous location a été renouvelé. Lorsque le bail principal s’est retrouvé résilié par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, le sous-locataire a sollicité auprès du propriétaire bailleur le renouvellement de son bail. Le bailleur a refusé au motif que le renouvellement du 7 avril 1999 ne lui avait pas été notifié ; le sous-locataire a alors assigné le bailleur aux fins de se voir reconnaitre le droit à une indemnité d’éviction.

Les juges du fond ont fait droit à la demande d’indemnité d’éviction du sous-locataire, estimant que le bailleur avait participé à l’acte de cession du fonds de commerce portant cession du droit au bail et que l’acte de renouvellement de bail du 7 avril 1999 devait s’interpréter comme constituant une simple prolongation du contrat initial.

La Cour de cassation censure, en toute logique, au double visa des articles 1134 du code civil et L.14532 du code de commerce, les juges du fond d’avoir ainsi statué « sans constater que l’acte de renouvellement du bail établi le 7 avril 1999 avait été notifié à la propriétaire conformément aux stipulations du bail principal, ou relever un acte clair et non équivoque établissant que cette dernière avait tacitement agréé le renouvellement du bail de la société sous locataire ».

Cet arrêt donne l’occasion de rappeler que le sous-locataire a un droit acquis au renouvellement sous réserve de respecter les formalités prévues à l’article L.14532 du code de commerce (1) et, qu’en cas de disparition du bail principal, le sous-locataire peut opposer directement au propriétaire bailleur sa propriété commerciale (2).