Immobilier d'entreprise: la loi Hoguet

La loi Hoguet réglemente les activités des professionnels de l'immobilier. En raison des errements passés avec les scandales immobiliers des années 60, il est apparu nécessaire de protéger le public en instaurant des garanties et des contrôles de la profession immobilière.

L'ensemble de la réglementation découlant de la loi Hoguet, très contraignante et d'ordre public, fut suscité avec les grands syndicats professionnels qui sont souvent consultés par le ministère lors des "toilettages" de la loi : la FNAIM (Fédération Nationale des Agences Immobilières) qui regroupe la grande majorité de ces professionnels, CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens), CSAB (Conseil Supérieur de l'Administration de Biens), SNPI(Syndicat National des Professionnels Immobiliers). Les professionnels se regroupent souvent en réseaux fonctionnant avec des règles internes de partage des honoraires, de moralité et de regroupement des efforts marketing : Century 21, ORPI, Laforêt Immobilier, FNAIM, L'Adresse, etc…

Loi Hoguet : ce qu'il faut en retenir

La loi Hoguet vient du nom du député qui l'a fait voter le 2 janvier 1970. Elle est complétée par son décret du 20 juillet 1972, et réglemente les activités des professionnels suivants de l'immobilier :
- les agents immobiliers et les mandataires en vente de fonds de commerce ;
- les administrateurs de biens également gérants ;
- les syndics de copropriété.

La loi Hoguet oblige ces professionnels à :
- avoir une assurance de responsabilité civile dite RCP ;
- détenir une carte professionnelle délivrée par la préfecture et renouvelable annuellement (carte " T " pour la transaction, carte " G " pour la gestion) ;
- ne recevoir une commission immobilière que pour les opérations effectivement conclues entre les parties qui ont été rapprochées par l'agent immobilier ;
-détenir un répertoire des mandats de transaction ou de gestion ;
- donner un reçu pour les sommes versées ;
- respecter les divers obligations administratives relatives à la tenue de l'agence et de ses succursales ainsi que du personnel.

Les opérations d'intermédiation visées par la loi

Dès qu'il s'agit pour un individu ou une société commerciale de faire une opération d'intermédiation sur les biens d'autrui, la loi s'applique. Elle définit ces opérations de manière suivante :
1- Achat, vente, échange, location, sous-location d'immeuble
2- Achat, vente ou location, gérance de fonds de commerce
3- Cession d'un cheptel mort ou vif
4- Achat ou vente d'actions de sociétés immobilières

NB: A préciser que la loi ne s'applique pas aux " vendeurs de listes " qui ont une réglementation particulière : ils ne reçoivent pas une commission d'intermédiation mais reçoivent simplement une rémunération pour mettre à la disposition du public des listes de propriétaires ou locataires qui trouveront un accord à l'amiable sans intervention du professionnel.

Une jurisprudence abondante

Toute la difficulté résulte pour les juges qui examinent l'application de la loi Hoguet à déterminer s'il existe dans des cas litigieux une véritable activité " d'entremise ", le critère d'application de la loi. S'entremettre signifie rechercher des co-contractants pour un mandat en vue d'aboutir à la signature d'un acte écrit : "l'activité d'entremise" nécessite donc que le professionnel rapproche les parties et mette en présence acheteur et vendeur ou locataire et propriétaire et ce, même s'ils ne négocient pas ensuite l'accord proprement dit ! La frontière est ainsi parfois difficile à déterminer. Exemples:

• un promoteur qui désire confier la commercialisation de son programme à un mandataire ne peut le faire qu'au profit d'un agent immobilier titulaire de la carte " T ", ce qui signifie que le promoteur ne peut pas mandater un agent commercial pour commercialiser son programme immobilier (Cassation criminelle, 17 novembre 1993).

• une agence de voyages qui propose au public des appartements aux sports d'hiver et encaisse un acompte sur le prix de vente est assujettie à la loi (Cour d'Appel de Paris, 9ème Chambre, 14 mars 1984) ;

• des experts comptables qui procèdent dans un journal d'annonces légales à des publicités concernant des locations gérances de fonds de commerce ne sont pas assujettis à la loi (Cassation criminelle, 20 février 1989);

• en revanche, un contrat par lequel un promoteur confie à un intermédiaire une mission générale de conception et de commercialisation d'un programme n'est pas soumis aux prescriptions de la loi du 2 janvier 1970. Dans cette affaire jugée par la Cour de Cassation le 1er décembre 1993, le promoteur avait signé un contrat avec ce professionnel qui avait la charge de définir le produit, d'assurer les contacts auprès des architectes et entreprises, d'étudier les aspects financiers et la faisabilité du projet et de réaliser les études et enquêtes nécessaire en vue de déterminer la gamme des prix, mais sans qu'il aille jusqu'à rechercher les clients acheteurs.

Un cas pratique spécifique : les syndicats de copropriété

Dans les activités " d'administration de biens " figurent également celles de syndic de copropriété. Seuls les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle " G " peuvent être syndics de copropriété. Cependant, il est possible qu'un syndic non professionnel, appelé " syndic bénévole " puisse gérer l'immeuble en copropriété. La loi Hoguet ne le permet que pour les personnes ou leur conjoint qui soient copropriétaires dans l'immeuble, même non habitants ; ils pourront recevoir une rémunération spéciale votée par l'assemblée générale de la copropriété qui consistera le plus souvent à un défraiement raisonnable correspondant au remboursement des frais réels avec possibilité exceptionnelle de rémunération " au temps passé ". Il devra ouvrir un compte bancaire ou postal au nom du syndicat pour y déposer sans délai toutes sommes perçues pour ce syndicat et ne pourra donc utiliser son propre compte bancaire.

Lorsque le député Hoguet a déposé sa proposition de loi sur le bureau de l'Assemblée Nationale, il s'est exprimé de la manière suivante : " Il ne s'agit pas de promouvoir un statut professionnel à proprement parler, mais d'inciter une réglementation suffisante, tenant compte de l'expérience et de l'intérêt du public dans un domaine dont l'importance économique et sociale n'est plus à démontrer. Il est inconcevable qu'à une époque où la législation immobilière est de plus en plus complexe et où le non respect des prescriptions légales ou réglementaires peut avoir des conséquences incalculables pour le patrimoine de la clientèle désintéressée, aucune condition minimale de la technicité ne soit exigée pour l'accès aux professions considérées. "