Immobilier industriel : les meilleures opportunités sont à l’est

Publié tous les deux ans, European Distribution Report analyse 25 marchés européens en fonction de 16 critères (loyers, prix des terrains, coûts de construction, coûts de la main d’œuvre, encombrement routier, densité et efficacité des réseaux de transport, densité de population, accès aux principaux marchés de l’Union européenne, et disponibilités foncières). L’édition de 2008 inclut désormais 25 pays, au lieu de 15 dans les éditions précédentes. La plupart des nouveaux pays qui ont intégré le classement cette année se trouvent aux frontières orientales de l’Europe, reflétant l’élargissement de l’Union européenne et l’évolution de l’économie internationale.

Considérée comme offrant les meilleures opportunités pour l’implantation de bâtiments industriels et logistiques en Europe, la Belgique conserve sa première place, suivie des Pays-Bas et de la Hongrie. En neuvième position, la Slovaquie est le pays qui réalise la meilleure entrée dans le classement.

L’ensemble des marchés reste actif

Avec la croissance continue des échanges mondiaux, le Supply Chain Management est devenu un élément de plus en plus stratégique pour les entreprises. Dans un contexte de recherche constante de sites davantage efficients et rentables, l’activité des entreprises reste soutenue sur les marchés industriels et logistiques d’Europe. Le secteur continue à se développer et à s’adapter pour répondre à l’internationalisation croissante des besoins des entreprises, malgré l’augmentation importante des cours du baril de pétrole.

« Il n’est nullement surprenant que les pays d’Europe centrale et orientale, qui ont un potentiel à court et moyen terme considérable, aient progressé. Nous constatons en effet une arrivée à maturité progressive de ces marchés, dans la mesure où les sites et réseaux de distribution mis en place permettent tout autant d’approvisionner les marchés locaux, en pleine croissance, que de satisfaire la demande des entreprises désireuses de réduire leurs coûts », explique Steven Watt, Directeur Europe du département Logistique et Industriel de Cushman & Wakefield.

Toutefois, c’est bien en Allemagne, en France, au Royaume-Uni, aux Pays-Bas et en Belgique que se concentre toujours la majeure partie de l’activité économique. Profitant notamment de la présence sur leur territoire des principaux ports et aéroports de fret, ces pays dominent le marché européen de l’immobilier industriel et logistique. Si le marché de l’Europe occidentale est le plus important en taille, il demeure aussi le plus cher : Londres (Heathrow), Dublin, Barcelone, Stockholm et Amsterdam (Schiphol) sont les cinq marchés aux loyers les plus élevés d’Europe.

Ce n’est pas le cas de la France qui, si elle concentre une part importante du parc d’entrepôts et de l’activité du marché, présente l’un des meilleurs rapports qualité-prix du continent. Ses loyers compétitifs, l’arrivée régulière d’une offre de bâtiments de qualité et les investissements engagés de façon constante pour y améliorer les réseaux de transport en font un des marchés les plus compétitifs d’Europe. Elle ne peut par contre rivaliser avec les pays d’Europe centrale et orientale pour ce qui est du coût de la main d’œuvre.

Le dynamisme croissant des marchés régionaux secondaires est en revanche une caractéristique commune de la plupart des marchés européens, que l’on peut observer tant en Allemagne qu’en Pologne ou en France. Cette évolution s’explique par les avantages comparatifs de certains grands pôles régionaux par rapport aux principaux marchés nationaux en termes de disponibilité et de coût du foncier, de valeurs locatives et de moindre encombrement du réseau routier.