Marchés européens : Immobilier de bureaux dans la tourmente

2. La demande de bureaux en Europe

En France, les performances du marché parisien peuvent s’apprécier de différentes façons. Avec 862 618 m² loués ou vendus aux utilisateurs au premier semestre 2009 contre 1 183 115 m² à la même période un an auparavant, la demande placée y est en baisse de 27 %.
Toutefois Paris/Ile-de-France concentre toujours la part la plus importante de la demande en Europe, et cette part a tendance à augmenter du fait de la chute généralement plus brutale subie dans les autres marchés européens.
« Amortie par la résistance pour partie structurelle de l’économie française aux effets de la crise financière mondiale et la diversité des utilisateurs du marché francilien, la chute de la demande placée a surtout été contenue par la mise en œuvre des stratégies d’optimisation de l’immobilier des entreprises. Motivées à 76 % par des logiques de regroupement et de rationalisation contre 45 % il y a un an, les transactions supérieures à 4 000 m² ont confirmé les avantages comparatifs des secteur tertiaires de périphérie disposant d’une offre de grandes surfaces neuves aux loyers modérés » précise Thierry Juteau.


Dans un contexte européen généralement peu favorable où la demande baisse parallèlement à la multiplication des libérations de surfaces de bureaux et à l’achèvement de nombreux chantiers lancés en pleine période de croissance économique, la progression de l’offre disponible n’est guère surprenante.
Cette évolution concerne la plupart des pays européens, même s’il convient de distinguer les marchés qui, du fait d’une vacance structurellement forte, avaient adapté le rythme de production de bureaux neufs (Amsterdam, Allemagne) de ceux qui ont largement développé la production de projets en blanc les années précédentes.
Les ajustements sont, dans certains marchés, particulièrement brutaux : l’afflux de mètres carrés de bureaux neufs, coïncidant avec l’effondrement de la demande des utilisateurs, a largement réduit leurs capacités d’absorption et rompu de fragiles équilibres. Après 2,1 millions de m² en 2008, les livraisons de bureaux neufs à Moscou ont par exemple totalisé 1 million de m² entre janvier et juin 2009, soit 30 % de plus que le total des m² livrés en Ile-de-France à la même période pour un parc près de cinq fois moins important (10,3 millions de m² à Moscou contre 49,2 millions de m² en Ile-de-France).

La chute récente des mises en chantier et le report du lancement de nombreux projets indiquent toutefois que la situation actuelle de suroffre qui prévaut dans plusieurs métropoles ne devrait pas perdurer. En attendant le rééquilibrage progressif du marché, les conditions de bail resteront favorables aux utilisateurs qui cherchent à réduire leurs coûts d’occupation.
De fait, l’octroi par les propriétaires de mesures d’accompagnement toujours plus généreuses afin de limiter la vacance de leurs biens reste une tendance générale en Europe. Ces mesures commerciales prennent diverses formes (franchises de loyer et participations aux travaux, flexibilité des bailleurs sur la durée d’engagement des preneurs, etc.), plus ou moins usitées selon les conditions locales.
Par ailleurs les valeurs locatives ont subi une pression à la baisse générale, sans toutefois bouleverser le classement des métropoles les plus chères d’Europe. Londres (948 €/m²/an), Paris (700 €/m²/an) et Moscou (642 €/m²/an) figurent toujours dans le trio de tête, même si la correction a été particulièrement sévère dans les capitales britannique et russe dont le loyer prime a perdu respectivement 46 et 37 % entre la fin du premier semestre 2008 et la fin du premier semestre 2009.