Marchés européens : Immobilier de bureaux dans la tourmente

D’après Thierry Juteau, Directeur Général de Cushman & Wakefield France « avec près de 3 200 000 m² placés, le total de la demande placée dans les principaux marchés européens a accusé une baisse de 45 % par rapport au premier semestre 2008 et de 36 % par rapport au volume moyen de la demande placée enregistré chaque premier semestre depuis 2005 ».

Soutenu les années précédentes par le dynamisme des marchés établis d’Europe occidentale (Paris, Londres, Madrid, etc.) et le boom de certaines métropoles de l’Est (Moscou, Varsovie), le marché européen a pâti ce semestre d’un affaissement quasi-général de la demande de bureaux des entreprises, lié pour partie au fait que nombre d’entre elles privilégient la renégociation de leur bail à un déménagement. Cette évolution masque cependant d’importantes disparités locales. 

Les marchés touchés plus précocement et fortement par la crise, comme l’Irlande, l’Espagne et le Royaume-Uni, continuent d’afficher d’importants reculs. Au premier semestre 2009, la demande des utilisateurs a ainsi accusé une baisse 69 % à Dublin, de 59 % à Madrid et de 54 % à Londres par rapport à la même période l’an dernier, due notamment au faible nombre de grandes transactions. Dans la capitale espagnole, où un niveau aussi bas d’absorption n’avait pas été observé depuis 1993, une seule transaction supérieure à 4 000 m² a été relevée ce semestre contre 10 au premier semestre 2008.

La correction la plus brutale a été enregistrée à Moscou où seuls 210 664 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs lors des six premiers mois de 2009 contre près d’un million un an auparavant. Cette chute de 78 % confirme le très fort impact de la récession économique sur l’évolution de la demande de bureaux à Moscou, désormais largement motivée par la prise à bail de petites surfaces. L’ajournement des stratégies d’expansion des grandes entreprises s’est ainsi reflété dans la baisse sensible du nombre de transactions supérieures à 4 000 m², passé de 24 au premier semestre 2008 à 14 au premier semestre 2009.

L’étendue de la baisse de la demande enregistrée dans les métropoles évoquées ci-dessus et dans d’autres marchés importants du vieux continent (Amsterdam, Bruxelles, Varsovie) n’a pu être compensée par l’activité encore relativement soutenue observée dans certaines villes. Si les marchés allemands se distinguent par des volumes de demande placée toujours honorables, la chute atteint tout de même 32 % à Munich, 19 % à Berlin ou encore 21 % à Francfort. Dans la capitale économique allemande, particulièrement frappée par la crise du secteur financier dont son activité dépend largement, le recul de la demande placée a notamment été limité par la prise à bail par Deutsche Bahn de 72 000 m² dans la tour « Silberturm ».